Advies
- Advies
- Wat is mede-eigendom?
Wat is mede-eigendom?
Als je een appartement koopt, dan wordt dat appartement jouw eigendom. Je appartement ligt echter in een appartementsgebouw. Daarvan word je als koper van een appartement deels eigenaar. De liften, de buitenmuren, het dak, bijvoorbeeld, zijn het eigendom van alle mede-eigenaars in je appartementsgebouw. Men spreekt van privatieve eigendom (alleen van jou) en van gemeenschappelijke eigendom (van alle mede-eigenaars). Om het eigendom van de gemeenschappelijke delen in een gebouw te regelen, wordt er een vereniging van mede-eigenaars opgericht (VME). Dat is een juridische entiteit, waarin het mede-eigendom door de eigenaars in een appartementsgebouw wordt geregeld. De VME vergadert een keer per jaar (de algemene vergadering) om de nodige beslissingen te nemen betreffende het beheer van het gebouw. Sinds 1994 wordt mede-eigendom door de wet geregeld. In januari 2019 trad een nieuwe uitgebreidere wet op het mede-eigendom in werking.
Enkele krachtlijnen van de wet op mede-eigendom (2019)
- Verplicht reservekapitaal
Het is verplicht een reservekapitaal aan te leggen vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.
Een bedrag van minimaal 5% van de uitgaven van het voorgaande boekjaar dient gespaard te worden. De algemene vergadering (AV) kan met 4/5 van de stemmen van de aanwezige mede-eigenaars wel beslissen om toch niet te sparen. Dit agendapunt moet wel jaarlijks opnieuw voorgelegd worden.
- Wie mag aanwezig zijn op de algemene vergadering?
Enkel de eigenaar die aangeduid werd en stemgerechtigd is (geen echtgeno(o)t(e), vriend(in) of andere huisgenoot). De stemgerechtigde mede-eigenaar mag zich wel via volmacht laten vertegenwoordigen door eender wie (familie, advocaat, huurder, etc.), behalve de syndicus. Eigenaars mogen een advocaat meebrengen naar de vergadering, op voorwaarde dat zij dit schriftelijk melden aan de syndicus via aangetekende post, minstens vier dagen voorafgaand aan de vergadering. Hierbij moet worden verzekerd dat de advocaat de vergadering niet zal leiden of manipuleren.
- Wie betaalt de kosten als er in de residentie bepaalde appartementen nog niet verkocht zijn?
De bouwpromotor is wettelijk verplicht bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten voor niet-verkochte appartementen. Als de basisakte vermeldt dat dit niet het geval is, wordt deze clausule als onbestaand beschouwd.
- Invordering kosten
De invordering kan sinds de nieuwe wet zowel bij de blote eigenaar als bij de vruchtgebruiker worden gedaan. Er is geen machtiging van de AV nodig om een eigenaar met achterstallen te dagvaarden. De syndicus kan na een vonnis beslag laten leggen op eventuele huurinkomsten en zelfs het appartement openbaar laten verkopen.
- Privé versus gezamelijke delen
De syndicus mag niet tussenkomen inzake privé-eigendommen, behalve om schade te regelen via de blokpolis. Het onderscheid tussen privé en gemeenschappelijke delen kan soms lastig zijn, bijvoorbeeld bij leidingen of een terras dat ook als dak fungeert.
- Houden van huisdieren
Huisdieren – zoals katten, honden en vogels – worden beschouwd als deel van de familie. Het reglement van interne orde kan een clausule bevatten over hinder door huisdieren, maar het is toegestaan om katten, honden, vogels of andere kleine huisdieren te houden. Exotische dieren, insecten, reptielen of grote dieren zijn niet toegestaan. Huisdieren mogen niet vrij rondlopen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Honden moeten aangelijnd zijn in gemeenschappelijke ruimtes en mogen niet voor langere tijd alleen gelaten worden in de woning. Als een huisdier overlast veroorzaakt, kan de algemene vergadering de toestemming voor het huisdier intrekken met een eenvoudige meerderheid van stemmen. Eigenaren van toegestane huisdieren zijn verantwoordelijk voor eventuele schade veroorzaakt door hun huisdieren en moeten onmiddellijk eventuele vervuiling opruimen, anders worden de kosten aangerekend aan de eigenaar.
- Wijzigen van de statuten door de promotor
Dit kan zonder goedkeuring van de vergadering tot aan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De wijziging mag echter geen inbreuk zijn op de rechten van andere mede-eigenaars op hun privégedeelte en mag de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaren. Minstens twee maanden voor het verlijden van de authentieke akte, moet het ontwerp aan de mede-eigenaars worden bezorgd via aangetekend schrijven, zodat zij eventueel bezwaar kunnen indienen bij de instrumenterende notaris. De kosten van de statutenwijziging zijn voor rekening van de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend.
- Oplevering gezamenlijke delen
Een voorlopige stilzwijgende oplevering door ingebruikname van de privatieve delen is niet mogelijk. Een definitieve stilzwijgende oplevering één jaar na de voorlopige oplevering is eigenlijk ook niet wettelijk, hoewel dit in de praktijk vaak voorkomt. Meestal gebeurt dit door de syndicus, eventueel samen met een afvaardiging van mede-eigenaars. Een schriftelijke en tegensprekelijke akte is eveneens vereist. De syndicus moet vooraf toestemming krijgen van de AV om in te gaan op de uitnodiging tot voorlopige oplevering. Hij mag de akte ter goedkeuring tekenen, maar wel onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de AV. Als er nog kavels in eigendom van de verkoper zijn, mag deze geen stem uitbrengen.
- Kan een syndicus een mede-eigenaar bijstaan in de oplevering van private delen?
Het kan, maar dat levert hem een bijkomende aansprakelijkheid op, waarvoor hij niet verzekerd is. Het bemoeilijkt de neutraliteit op de AV van mede-eigenaars.
- De VME en huurders
De VME is bevoegd om op te treden tegen een huurder die het reglement van mede-eigendom niet naleeft, maar heeft niet de juridische bevoegdheid om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook een individuele mede-eigenaar kan dit doen, al worden deze geschillen meestal op het vredegerecht beslecht. Het voordeel van het optreden van de VME is dat de proceskosten gedeeld kunnen worden. Uitdrijving van de huurder uit het appartement zonder dat de huurovereenkomst werd verbroken is wettelijk mogelijk, bijvoorbeeld bij nachtelijk lawaai, echtelijke twisten, prostitutie-activiteiten, etc. Maar de VME kan ook optreden tegen de eigenaar-verhuurder en hem laten veroordelen om de overeenkomst verplicht te verbreken. Huurders mogen niet aanwezig zijn op de AV, tenzij als gemachtigde van hun verhuurder of binnen de functie van bijvoorbeeld rekeningcommissaris.
- Kostenverdeling
Elke mede-eigenaar heeft stemrecht dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, meestal uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten, afhankelijk van de grootte van zijn privatief deel. Dit aandeel wordt bepaald door de notaris in samenwerking met de architect en bouwheer, op basis van factoren zoals oppervlakte, ligging en uitzicht. Het aantal duizendsten dat je bezit, bepaalt jouw aandeel in de kosten van de mede-eigendom. Hoe de kosten verdeeld dienen te worden, is te vinden in de basisakte. Hiervan mag niet afgeweken worden. Als er op de AV beslist zou worden dat bepaalde kosten in de toekomst gedeeld moeten worden door het aantal mede-eigenaars, vereist dit een aanpassing van de basisakte door de notaris. Beslissingen die genomen worden op vergaderingen en die afwijken van de basisakte, zijn niet bindend voor derden en moeten door een notaris worden aangepast om tegenstelbaar te zijn aan nieuwe mede-eigenaars bij verkoop van een kavel.
Wist je dat ...
- ... je als mede-eigenaar aandeelhouder wordt en investeert in een bedrijf (juridische entiteit), waarvan je vooraf de partners niet kent? Waarbij de kans dus bestaat dat elke partner een verschillend idee heeft over de toekomst van het bedrijf?
- ... 1 op 3 Belgen al in een appartement woont en dit aantal door de verstedelijking blijft toenemen?
... in moderne steden zoals Parijs en Quebec de bewoners van een appartementsgebouw hun auto’s, fietsen, etc. al delen? - ... er in een gebouw met meerdere appartementen door de eigenaars regelmatig samen beslissingen moeten worden genomen over de gemeenschappelijke delen? Dat wordt geregeld binnen de vereniging van mede-eigenaars.
- ... de wet op mede-eigendom recent gewijzigd werd. De wet bestaat al sinds 1994. Toen omvatte ze één pagina, vandaag zijn dat er 21. De nieuwe wet is in werking getreden op 1 januari 2019.
Contacteer ons dan snel. Een van onze specialisten legt je graag uit hoe mede-eigendom geregeld is en welke wet erop van toepassing is.